finansal krizler ve dayanak varlıklar

[boz ayı]

87.550...şort.cover....ve flatt...

tatili rahat geçirelim.........

iyi tatiller..

[adalı54]

Sn Bozayı Hayırlı olsun yeni topic inş bol kazanclar getirir tüm Ky

[kayahan]

KONUT FİYATLARINA NELER OLUYOR


21.10.2010 22:19


Konut satışları patladı mı? İnsanlar, televizyon reklamlarında maketini yada animasyonunu gördükleri, henüz yapılmamış konutları satın almak için ellerindeki avuçlarındaki birikimi toparlayıp sabahın köründe firma kapılarında kuyruğa giriyorlar. Bir yanda kriz var diğer yanda bu görüntü. Herkesin kafası karışık. Madem ekonomi kötü, vatandaşın parası yok, peki bu konutları kim, neden alıyor? Yoksa gerçekten krizden çıktık ta bizim mi haberimiz yok.

Soruyu daha basit hale getirelim. İnsanlar, henüz temeli bile atılmamış konutları alma konusunda niçin bu kadar istekli?

Ekonomik durum açısından bizle aynı gurupta kabul edilen ülkeler, ABD’nin uyguladığı parasal gevşeme politikalarına karşın, sıcak paraya vergi koyarak veya mevcut vergileri artırarak kendi ekonomilerini korumaya çalışırken, bizde sıcak para girişlerine hiçbir denetim ve vergi uygulanmıyor olması ülkemizi kısa vadeli fonların en gözde ülkelerinden biri haline getirmiş durumda. Bunun en önemli göstergesi ise TL’nin aşırı değerlenmesi. Bu durum uzun yıllardır birikimlerini döviz de tutarak değerini korumaya çalışan insanlar için en azından kısa vadede denizin bitmiş olduğunu göstermektedir. (The New York Times gazetesinin internet sayfasında yer alan 19.Ekim 2010 tarihli ve London Thomas Jr. İmzalı haberin başlığı “Turkey’s Rapidly Rising Currency Has Downside”yani” Değeri Hızla Artan TL’de Durum Tersine Dönebilir”, ancak bu konu başka bir yazının konusu.)

GAYRIMENKUL DEĞERLENDİRME YOLU

Aynı durum TL vadeli hesaplar için de söz konusudur. Kredi faizlerinin yaklaşık yıllık %25 olduğu bir ortamda, 1 yıl vadeli mevduat faizlerinin yaklaşık %8,5 olması, enflasyon da hesaba katıldığında banka faizlerinin paranıza reel getiri sağlamadığını ortaya koymaktadır. Bu durum az veya çok, birikimlerini yüksek faiz ve dövizde tutarak korumaya/değerlendirmeye alışmış olan insanları, birikimlerinin değerini koruyabilmek konusunda yeni seçenekler arama zorunda bırakmış durumda. Birikimleri az olanlar yatırım fonu alarak bankaları fonlar, diğer bir kısım insan, Hintliler düğün yapacakmış bu yüzden altının değeri daha da artacak deyip, altın almaya koşarken, birikimleri nispeten daha fazla olan, düzenli gelir garantisi olduğunu düşünen bir kesim için ise eldeki parayı değerlendirmenin en güvenli yolu gayrimenkul.

Bu kesimin beklentisi, geçmişte olduğu gibi, bundan sonrada konut fiyatlarının artacağı. Argümanları güçlü. Kırsal nüfus azalırken, kentlere göç artıyor, yeni gelenlerin barınacak bir konuta ihtiyacı olacağı kesin. Zaten konut açığı da var. Bu durumda konut veya gayrimenkul alan kişilerin zarar etmesi diye bir şey de söz konusu değil. Bizlerin ev sahibi olması amacıyla para satan (kredi veren) bankalar da, maketten konut satan firmalar da aynı fikirde. Bu işin kaybedeni yok. Alan da satanda, reklamcı da, bankacıda karlı gibi. Tam kazan kazan durumu.

Bu noktada sorulması gereken soru, ilk bakışta mantıklı gelen bu argümanların doğruluğunun güvenilir ve güncel verilerle desteklenip desteklenmediğidir. Kamu kuruluşu olan TOKİ’de bile, konut teslim sürelerinde ciddi gecikmelerin ve üretim hatalarından kaynaklanan şikayetlerin yoğun olarak yaşandığı bir ortamda, makete bakarak satın aldığınız evin, zamanında ve vaat edildiği şekilde tamamlanarak teslim edilebileceğinden nasıl emin olabiliriz? Aksi bir durumda haklarınız ve sorumluluklarınız nelerdir? Her şey yolunda gidip konutunuzu zamanında ve taahhüt edilen nitelikte teslim almanız durumunda, kiraya vererek en azından banka borç taksitlerini sorunsuzca ödemenizi sağlayacak düzenli bir kira geliri elde edebilecek, ya da başka birine daha yüksek fiyatla satabilecekmisiniz?

Bu soruların doğru yanıtlarını verebilmek için doğru verilere sahip olmamız gerekmektedir. Peki, bu veriler doğru, güncel ve yeterli olarak mevcut mu? Mevcutsa, düzenli olarak kamuoyu ile paylaşılıyor mu? Ortalıkta dolaşan bilgiler, güvenilir kaynaklarca derlenen, doğru bilgiler mi?

GÜVENİLİR DEĞİL

Gelişmiş ülkelerden farklı olarak, maalesef ülkemizdeki mevcut konut stokunun, nitelik ve nicelik açısından durumu hakkında (gerek ülke geneli, gerekse iller bazında) yeterli, güncel ve güvenilir veri bulunmadığını belirtmeliyiz. Bu durum, gerek konut ihtiyacı (ihtiyacın olup olmadığı, varsa ihtiyacın nerde olduğu, ihtiyaç duyan kesimin gelir durumu, barınma mı yoksa yatırım amacıyla mı ihtiyaç duyulduğu, vb) gerekse ihtiyacın niteliği (konut arzının yeri, konutun büyüklüğü, kalitesi, çalışma alanlarıyla ilişkisi, vb.) konusunda söylenen tüm lafların gerçekliğini tartışmalı hale getirmektedir.

Aynı durum müteahhit firmaların maddi durumları ve güvenilirlikleri için de geçerlidir. Ülkemizde müteahhit olmak için ne teknik, ne de maddi yeterlilik açısından herhangi bir koşul söz konusu değildir. Bu durumun yanlışlığı Körfez depremi sonrasında çokça gündeme gelmiş ancak sonra yine unutulmuş, unutturulmuştur.

Doğru ve güvenilir bilginin bulunmadığı bir ortam da, toplumun tek bilgilenme yolu, konunun tarafları tarafından, topluma sunulan ve çoğu birbiriyle dahi çelişen spekülatif bilgiler ile malını satmak isteyen kişilerin yapmış oldukları tek yönlü bilgilendirmelerle sınırlı kalmaktadır.

Konut sektörünün içinde bulunduğu durum 08.07.2010 tarihli Sabah Gazetesinde, “Konut Satışları Durdu” başlığıyla kamuoyuyla paylaşılırken, CNN Türk Veb sayfasında 25.08.2010 tarihinde aynı konuKonut Satışları “Canlanıyor” başlıklı bir haberin konusu olmuş

Konut Müsteşarlığı tarafından 2002 yılında yapılan “2000-2010 Türkiye Konut İhtiyacı Araştırması”na göre, 2010 yılı için Ruhsatlı Konut Açığı (ruhsatsız binalar ve gecekonduların tamamının yıkılacağı varsayıldığında) 5.480.224olarak tespit edilmiş olmasına ve TÜİK verilerine göre, 2002-2010 Haziran arasında, söz edilen açığın yaklaşık 2/3’ünü karşılayacak sayıdaki, 3.763.016 daire için yapı ruhsatı verilmiş olmasına karşın, TOKİ başkanının neye dayanarak söylediğini bilmediğimiz “Türkiye’de şehirlerde bulunan 14,5 milyon konutun yarısının yenilenmesi gerekiyor” şeklindeki demecini nasıl yorumlamamız gerekmektedir?

Sadece bu iki örnek dahi, bırakınız sıradan insanları, konuyla ilgili fikir söyleme gücünü kendinde bulan kişiler arasındaki, en hafif tanımlamayla kafa karışıklığını ortaya koymak için yeterlidir.

ABD, konut verilerinin en detaylı ve sağlıklı olarak tutulduğu ve kamuoyuyla düzenli olarak paylaşıldığı ülkelerden birisidir. Durum böyle olmasına karşın, konut fiyatlarının sürekli artmasından kaynaklanan (bu sistemin işleyişi başka bir yazının konusudur) sahte cennet, sıradan vatandaşın gerçekleri görmesini engellemiş, Amerika tarihinin en büyük ekonomik krizlerinden birinin yaşanmasının tetikleyicisi olmuş, bankalardan almış oldukları konut kredilerini ödeyemedikleri için, krizin çıktığı 2008 yılı başından bu yana yaklaşık 2,5 milyon aile evini kaybetmiştir. New York Fed Başkanı Wiliam Dudley, yakın zamanda yaptığı bir açıklamada; "Konut Sektöründe Durum, ABD Ekonomisi İçin Belirsiz Olmaya Devam Ediyor" demektedir.

Çin, spekülatif konut yatırımlarının ekonomi üzerinde yarattığı olumsuz baskıyı ortadan kaldırmak için ciddi önlemler almak zorunda kalmaktadır.

TEHLİKELİ POTANSİYEL

Söylemek istediğimiz, konut konusunda yapılacak yanlış hesapların gerek aileler, gerekse ekonominin bütünü için çok büyük sorunlar yaratabilecek bir potansiyele sahip olduğudur.

İnşaat sektörünün bankacılık sistemine olan borcu, 2004 yılı başında yaklaşık 3.3 milyar TL iken 2010 yılının 8. ayında yaklaşık olarak 29.4 milyar TL’ ye ulaşmıştır. Gayri nakdi kredilerde de durum farklı değildir. 2004 yılı başında yaklaşık 6.5 milyar TL olan gayri nakdi krediler 2010 yılının 8. ayında, yaklaşık olarak 31.6 milyar TL’ ye ulaşmıştır. Bu durum, inşat sektörünün ciddi boyutta bir faiz yükünü üstlenmesi anlamına gelmektedir ki, sektörün büyüklüğü de dikkate alındığında, bu küçümsenebilecek bir miktar değildir.

6 Ağustos 2009 tarihli Hürriyet Gazetesinde yer alan “250 bin lüks konut elde kaldı” başlıklı Gamze Tüfekçi imzalı haberde); TÜİK’in yaptığı araştırmaya göre, 250 bin adet satılamayan konut bulunduğu, 2010 başı itibarıyla bu sayının 400 bini bulacağı belirtiliyor denilmektedir. 2010 yılının ilk yarısına ilişkin konut satışı rakamları söz konusu stokun eritilmesine ilişkin olumlu veriler sunmamaktadır. Bu durum, sektörün ciddi bir stok maliyetini üstlenmesi anlamına gelmektedir.

Ağustos 2010 itibarıyla Ferdi Konut Kredilerinin de 54 Milyar TL sınırına ulaşmış olduğu da dikkate alındığında, konut almayı düşünen kişilerin bu gerçeklerin farkında olarak karar vermelerinde yarar bulunduğu kanısındayız.

Ahmet Müfit

Odatv.com

[kimseo]

Yeni topiğiniz hayırlı olsun makro yazılarınızı okumak büyük keyif.
Saglıklı huzurlu bol kazançlar vakit ayırıp yazdıgınız için teşekkürker.

[boz ayı]

ilk parti KISA 89.200...den........1/4...poz..

[boz ayı]

yukarda 91.000 aşağıda 86.500-84.000-82.500.. var....

bant geniş......

[boz ayı]

zamanlama çok önemli...çok kritik bir hafta...bundan dolayı bugünden oyun planımı

yazmayacağım..zamanı gelince yazacağım.....zamanı gelince burdayım......

kara günü/günleri analiz ediyorum......

yakında burada....

[boz ayı]

düşmek için çıkacak .........anahtar kelime bu.....

bundan dolayı zamanlama çok önemli......işte çıkıyor....

acele yok......

[boz ayı]

slow trader olmayanlar dönüşü beklemeliler....

dönüşü muhteşem olacak......ayu kardeşlerime müjde.....

[boz ayı]

QE2..........

FED..en kahraman RIDVAN....

fed neden bu yola başvuruyor..deflasyon korkusu,abd ekonomisinin büyümesi vs.vs..

amacı servet etkisinden faydalanmak....krizin başından beri çin ve almanyayı ayrı

tutarsak gelişmiş ülkeler aynı yola başvuruyorlar...SERVET ETKİSİ...

neden..çünkü kısa vadeli ve kolay..para politikaları ile yapılabilen olay...

gerçek çözüm uzun vadeli ve zor...para politikası yetmez..iktidarların ömrü yetmez..

çarşamba önemli gün...fed kumar oynuyor...bu son hamle olabilir.......

çok önemli etkileri olacak....borsalar ,pariteler ve emtialar üzerinde....

[boz ayı]

88.750..şort.cover..flatt..

kısada arkaya yaslanma zamanıda gelecek....sabır...

büyük puan için sabır , disiplin...ve zamanlama...

[boz ayı]

yukarda 91.000 aşağıda 86.500-84.000-82.500.. var....

bant geniş......

rakkamlar yukarda ....

görüşürüz pala.....

geleceğim....ŞELALE başlayacak..........bekle beni.........